La frénésie des achats immobiliers
500 M€ par an pour acheter des logements qui ne rapportent rien
Chaque année, la Ville de Paris consacre près de 500 M€ au financement d'opérations immobilières.
Le problème
Paris compte désormais près de 25% de logements sociaux, un niveau parmi les plus élevés d'Europe dans une capitale. Mais avec cet argent, la Ville de Paris ne crée pas de logements, elle ne fait que les prélever sur le parc privé pour les convertir, à grands frais, en logements sociaux dont le fonctionnement continue à coûter au contribuable chaque année.
En d'autres termes, l'augmentation sans fin du parc social, se fait au détriment du parc locatif privé. Les Parisiens de la classe moyenne, ne pouvant pas prétendre à un logement social, sont donc les grands sacrifiés de cette politique puisque, pour eux, l'offre locative se raréfie.
Au rythme prévu par la mairie, le logement dans le parc locatif privé ne représentera plus que 40% des logements à louer en 2040. Il s'agit là d'une nationalisation rampante du marché de l'immobilier.
Parc locatif parisien : avant / après
Aujourd'hui
Objectif mairie (2040)
VOUS ALLEZ TOUT COMPRENDRE AU SCANDALE DE LA DETTE PARISIENNE
Le scandale des loyers capitalisés
Vous allez découvrir comment la mairie a fait pour s'endetter de 5 milliards d'euros en 10 ans. Vous allez comprendre comment Anne Hidalgo a pu contourner les règles budgétaires, grâce à un système à peine croyable, mis au point avec la complicité de François Hollande et d'Emmanuel Macron. Entre accros à la dépense et à la dette, on se serre les coudes.
Il faut savoir qu'une collectivité a l'obligation d'équilibrer ses recettes et ses dépenses de fonctionnement. Mais elle a le droit de présenter un déficit d'investissement. En effet, l'investissement est censé rapporter à plus long terme et permettre de rembourser ce déficit.
Or, un investissement dans le logement social ne rapportera jamais d'argent, il coûte au contraire. Donc quand la Ville de Paris s'endette pour acheter des logements sociaux c'est une fuite en avant budgétaire et fiscale : le déficit ne pourra être remboursé que par des hausses d'impôts.
Mais pour s'endetter encore plus vite et assouvir ses appétits d'acquisitions immobilières, la Ville de Paris a mis en place, depuis 2016, un système toxique : les loyers capitalisés ou baux emphytéotiques.
Comment cela fonctionne ?
Imaginons que la Ville de Paris achète un immeuble pour 10 M€ afin d'en faire des logements sociaux. Elle confie cet immeuble à un des bailleurs sociaux qu'elle contrôle comme Paris Habitat.
Mais, au lieu de toucher 45% des loyers de la part de ce bailleur, la Ville va conclure un bail emphytéotique avec son bailleur. Le bailleur va verser, en une seule fois plusieurs dizaines d'années de loyers (50 ou 60 années) pour environ 10 M€ soit le prix d'achat de l'immeuble.
Résultat :
- La dette est transférée au bailleur social détenu par la Ville. Mais la dette n'apparaît pas dans les comptes de la Ville.
- La Ville enregistre une recette qu'elle comptabilise en recettes de fonctionnement. Donc cette recette équilibre un déficit de fonctionnement.
Grâce à cette opération la Ville fait donc passer 20 millions d'euros de déficit.
Une fois les 60 ans de loyers touchés d'un seul coup, l'année suivante, la ville ne touchera pas de loyer de cet immeuble, ce qui va encore aggraver son déficit de fonctionnement. Pour le combler, il faut donc acheter un autre immeuble, le confier à un bailleur social avec un bail emphytéotique et recommencer. C'est un cercle vicieux. La dette est une drogue dure et la Ville de Paris est tombée dedans avec la municipalité socialiste.
Si la Mairie de Paris a le droit d'enregistrer cette recette ponctuelle et exceptionnelle comme une recette de fonctionnement, c'est grâce à une dérogation spéciale, accordée par François Hollande en 2015 et qu'Emmanuel Macron (qui était alors ministre de l'économie) a continué à accorder à la Mairie de Paris lorsqu'il est arrivé à l'Élysée.
Plus de 2 milliards d'euros de loyers capitalisés ont été enregistrés entre 2015 et 2025. Encore 100 millions d'euros ont été enregistrés cette année même si, depuis 2022, la ville de Paris n'a plus le droit de considérer ces loyers capitalisés comme une recette de fonctionnement : la dérogation spéciale a pris fin.
La seule solution pour sortir du cercle vicieux de l'endettement : vendre une partie de ces immeubles pour rembourser la dette.